投资止跌回稳  房价稳步攀升

——一季度我区房地产业发展简析

    一、房地产开发投资止跌回升

1、房地产开发投资增幅明显。去年以来受宏观调控政策影响，我区房地产投资出现较大幅度回落，自今年以来，我区房地产投资不断增加，增幅明显回升。据统计，今年前两个月累计投资12.1亿元，比上年同期增长47.4%。一季度更是达到20.2亿元，比上年同期增长63.9%，占全社会固定资产投资比重达62.7%。

2006年以来房地产投资增幅走势

2、房地产企业景气活跃,企业家信心指数上升。据一季度企业景气调查显示，一季度房地产企业景气指数与企业家景气指数分别达到110和140，分别高于好于上年同期的105.6和127.8，表明我区房地产企业对房地产发展持乐观和看好态度，对行业前景有良好的预期。

3、房地产开发区域集中度进一步加大。从一季度全区完成房地产投资区域来看，东西片发展十分不平衡。主要集中在中片的青浦城区（夏阳、盈浦街道）和东片的徐泾镇和赵巷镇，分别完成9.7亿元、4.8亿元和4.0亿元，这三个地区完成投资总额18.3亿元，占全区总量的90.3%。西片地区除朱家角镇有0.8亿元的投资以外，练塘、金泽两镇2007年均无房地产开发项目。

4、房地产投资增长的主要支撑是3000万以上的项目。一季度全区完成投资超过3000万的项目有23个，共完成投资15.2亿元，占全区房地产投资的75.2%。其中完成投资额超过1亿元的项目有5个，共完成投资7.7亿元，占全区完成投资总额的38.2%。这五个项目分别是夏阳街道汇金路地块项目（完成3.6亿元）、仁恒.运杰河滨花园（完成1.1亿元）和宜达新居（完成1亿元）以及徐泾镇的西郊湖岸美墅（完成1亿元）和西郊蟠龙源（完成1亿元）。

二、施工面积和竣工面积呈“一增一减”态势

1、竣工面积同比大幅增长。一季度全区商品房竣工17.2万平方米，是上年同期的近4倍。竣工面积出现明显增长的主要原因是朱家角镇泰安公寓一期的竣工，竣工面积15.5万平方米，而在以往年度，一季度几乎无大项目竣工。

2、施工面积和新开工面积有所减少。一季度我区商品房施工面积为246.4万平方米，比上年同期下降14.1%。其中，新开工面积25.2万平方米，下降10.3%。

3、施工面积与投资额不同步增长的原因。在23个超过3000万的房地产项目中，有8个项目只有投资额而无施工面积，投资额7.2亿元，占全区房地产总投资的三分之一以上。其中上海新城创置房地产有限公司一季度支付了3.6亿元土地款。预计在今后几个月，随着一些项目完成土地“七通一平”的开发而转入建筑工程施工阶段，我区的房屋施工面积也会出现较大幅度增长。

三、销售面积有所下降

1、增量房销售面积有所下降。一季度，我区共实现商品房销售13.1万平方米，比上年同期下降46.3%。其中配套商品房销售0.9万平方米，比上年同期下降84.1%。

剔除配套商品房的影响，我区共实现商品房销售12.2万平方米，比上年同期下降32.8%，其中现房3.9万平方米，增长174.5%，期房8.3万平方米，下降50.5%。

2、存量房交易量比上年同期下降19.9%。根据区房地局交易中心的统计数据，一季度，我区共成交各类商品房9.9万平方米，比上年同期下降19.9%；总成交额4.9亿元，下降20.1%。

四、房价总体攀升

1、住宅均价比上年上涨6.1%。2007年一季度全区商品房平均售价8764元/平方米，每平方米比上年同期上涨3625元/平方米，涨幅达到70.5%。其中，住宅8723元/平方米，上涨501元/平方米，涨幅为6.1%。

由于各个时期各种类型商品房销售所占比例的不同，因此会对商品房整体均价产生较大的影响。从下表中可看出，一季度除期房中其他住宅价格略有下降外，其余各种类型商品房价格均有不同程度的攀升。此外在现房的住宅均价中，由于受销售结构变动的影响，出现了别墅、高档公寓和其他住宅价格均高于上年同期，但现房住宅总体均价却低于去年的现象，这是因为上年一季度住宅消费中别墅高档公寓所占比例较高，因此拉高了住宅的均价。

一季度全区商品房平均销售价格情况（一）

（不含配套商品房）

单位：元/平方米