2008年上半年我区房地产业稳步发展

2008年以来，我区房地产业进入健康稳步发展阶段，全区投资规模持续增长，投资结构进一步调整，朝着宏观调控预期的方向发展。上半年区内有房地产项目的企业共86家，共有项目数104个，完成投资额44.9亿元，比上年同期增长37.2%。其中非配套商品房项目有85个，完成投资42亿元，比上年同期增长63.8％，占全部房地产投资93.5％。

一、房地产开发建设基本情况

1、房地产投资持续增长，对全区全社会固定资产投资的支撑作用进一步加大。上半年全区完成房地产投资44.9亿元，比上年同期增长37.2%，拉动全区全社会固定资产投资增长20.9个百分点。房地产投资占全社会固定资产投资总额的62%，比上年同期提高了5.8个百分点，在我区的全社会固定资产投资中的地位进一步加强，起着举足轻重的作用。

2、房地产业依然维持较高景气区间。在实行宏观调控的市场背景下，我区房地产行业景气度依然维持高位攀升的态势。2008年二季度我区房地产企业家信心指数为115.8，比一季度的111.1攀升了4.7；企业景气指数134.3，比一季度的130.6攀升了3.7。其中，商品房销售指数表现最好，为123.8，创2007年一季度以来的新高。总体上看，房地产行业景气得到维持并持续上升，预计下半年行业综合景气将继续维持在较高的景气区间。

3、住宅投资占主导地位，非住宅类商品房开发力度相对较弱。上半年，全区完成住宅投资41.6亿元，比上年同期增长57.1%，占全区房地产投资的比重为92.7%，比上年同期提高了11.7个百分点。商业营业用房完成投资1.7亿元，比上年同期下降33%；其他用房（指住宅、办公楼、商业用房以外的房屋建筑物，如物业用房、地下车库、会所、幼儿园等）完成投资1.5亿元，下降59.7%；办公楼完成1300万，比上年同期增长1.4倍。

2008年上半年各类商品房投资一览表

4、商品房建设施工规模扩大。上半年，我区商品房施工面积为316.7万平方米，比上年同期增长11.3%。除商业用房施工面积比上年同期下降14.3%外，住宅、办公楼和其他用房的施工面积均有不同程度的增长，涨幅分别为15.2%、2.1倍和1.3%。新开工面积61.4万平方米，比上年同期增长32.6%。其中，住宅、商业用房和其他用房的涨幅分别为29.3%、62%和68.4%（2008年上半年无新开工办公楼项目）。

5、土地开发和土地购置费大幅攀升。上半年，全区共完成土地开发面积22.1万平方米（指完成“七通一平”或“三通一平”，即由“生地”开发到“熟地”的面积），比上年同期增长1.2倍。共支付土地购置费23.1亿元，比上年同期的4.8亿元增长了3.8倍。如不考虑土地款因素，则全区上半年完成房地产开发投资21.8亿元，比上年同期下降21.9%（同口径）。

6、外资抢滩青浦房地产市场，行业规模迅速扩大。近年来，青浦区经济发展迅速，人居环境得到极大改善，投资的软硬环境越来越好，吸引了一批有实力、跨地域经营的大型外资房地产开发集团，如中信泰富、龙湖地产等来青浦投资房地产项目。这些企业具有资金充裕、实力雄厚、经营管理先进的特点，他们的涌入为我区房地产市场注入了新活力。2008年上半年，外资（包括港澳台）房地产公司在青浦共完成房地产投资19.1亿元，比上年同期增长7.1倍，外资经济占全区房地产投资的比重为42.6%，比上年增加35.4个百分点。

二、房地产市场销售情况

1、商品房销售额快于销售面积的增长。上半年我区商品房销售面积37.4万平方米，比上年同期增长5.6%，其中配套商品房销售11.6万平方米，比上年同期增长2.5倍；商品房销售额32.2亿元，比上年同期增长8.6%，高于销售面积增幅3个百分点，说明我区房价整体在攀升。

2、全部销售面积中青浦城区销售超过三分之一（不含配套商品房）。上半年全区非配套商品房项目中有34个楼盘实现销售，总面积达25.8万平方米，其中住宅24.2万平方米，占93.8%。从销售区域来看，住宅的销售主要集中在青浦城区，上半年，青浦城区实现住宅销售面积8.9万平方米，占全区住宅销售的34.4%。此外，上半年销售面积超过3万平方米的有四个镇，分别是重固镇3.9万平方米（占15%）、朱家角镇3.7万平方米（占14.2%）、赵巷镇3.6万平方米（占13.9%）和徐泾镇3.5万平方米（占13.6%）。

3、商品房平均销售单价稳步上升（不含配套商品房）。上半年全区商品房平均售价10678元/平方米，每平方米比上年同期上涨1706元，涨幅达到19%。其中住宅平均售价10721元/平方米，每平方米上涨1827元，涨幅为20.5%。（见附件）

（1）普通多层、高层住宅均价每平方米上涨1779元。上半年全区普通多层、高层住宅均价7796元/平方米，每平方比上年同期增长29.6％，上涨1779元/平方米。其中期房7783元/平方米，上涨25.5%；现房均价7948元/平方米，上涨44.4%。

（2）独栋、联排别墅均价每平方米上涨1566元。上半年全区独栋、联排别墅均价14529元/平方米，每平方米比上年同期上涨1566元/平方米。涨幅为12.1%。其中期房均价13821元/平方米，上涨2.3%；现房均价20468元/平方米，上涨76%。

三、商品房空置情况

    1、空置面积下降17.4％。截至今年6月末，全区104个房地产项目中共有31个楼盘有商品房空置面积，总面积为28.3万平方米，比上年同期的34.3万平方米减少了近6万平方米，下降17.4%。

2、商业用房和地下车库占空置房45.5％。6月末，我区共有6.9万平方米空置商业用房，比上年同期增长3.5%，占全部空置面积的24.3%；空置地下车库6万平方米，减少3.8%，占21.2%。两者相加占全部空置面积的45.5%，远远大于历年此类用房建设施工规模的比例。

3、独栋、联体别墅空置面积高于普通住宅。6月末，我区住宅空置面积为15.1万平方米，比上年同期下降28.2%。其中独栋、联体别墅8.2万平方米，比上年同期增长66.8%，占全部住宅空置面积的54.4%；普通多层、高层住宅空置面积6.9万平方米，比上年同期下降57.2%，占45.6%。

四、当前我区房地产市场存在的主要问题

1、住房供应结构不尽合理，结构性矛盾还比较突出。据统计，2008年上半年全区商品房竣工面积为32.4万平方米，比上年同期下降0.3%。其中普通住宅竣工面积25.6万平方米，下降3.1%，独栋、联体别墅竣工面积9.9万平方米，增长2.1%，从供应量上看普通住宅供给相对下降。6月末，全区独栋、联体别墅空置面积高于普通住宅，说明当前市民对住宅的需求还是以普通多层、高层住宅为主，而且现阶段这类商品房的需求量要大于供给量。相反地，各类别墅的需求量反而要小于供应量。

2、部分房地产项目开发进度缓慢。由于规划问题、拆迁障碍、开发商受资金制约以及开发商等待开发时机等多种因素影响，有部分房地产项目开发总体进展较缓慢。部分企业由于自身实力不强或市场预期不明朗，建设进度相对较慢。

五、对我区房地产市场发展的建议

1、加强政策引导，积极改善供求关系。据《2007年上海市青浦区国民经济和社会发展统计公报》，2007年青浦区城镇居民家庭人均可支配收入19188元，低于全市23623元（数据来源于2007年上海市国民经济和社会发展统计公报），说明全区居民家庭的消费能力整体还处于一个中等偏下的水平，这就决定了全区房地产市场需求的导向。面向中低收入家庭的中小户型仍然是市场需求的主力。因此，对地方政府而言，关键要做好房地产开发的政策引导，改善产品供应结构，满足不同消费水平、不同支付能力的需求，继续加快改善人民群众的住房水平。

2、多措并举，加快房地产开发进度。一是在规划房地产开发时，要充分考虑城市基础配套设施的现状和发展要求，对规划尚不成熟的地块，暂不要推向市场。二是在严格实行拆迁属地管理的同时，要加大拆迁安置房、经济适用房的建设力度，保障被拆迁居民的被补偿。三是实施扶优促强、限小汰劣和开放引进的原则，通过对挂牌出让土地设置前提条件，提高门槛，针对性地引进资质较高、实力较强、信誉良好的房地产开发大企业、大集团进驻我区，带来资金、技术和先进开发理念，进一步增强我区房地产业的发展后劲。

3、加大建筑的节能降耗推广，提高住宅工业化水平。今年年初的政府报告中，建设节能省地型住宅的要求再次被提出来。从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平看，降低建筑耗能，尤其是住宅的节能降耗势在必行。由于当前节能环保材料的价格相对较高，限制了推广使用；部分开发企业受利益驱使，空炒节能概念，没有节能之实，以及消费者对节能环保材料认识和甄别能力不高、缺乏客观的判断等因素影响，建筑节能缺乏来自市场的驱动力，必须靠政策推进。一方面要制定针对节能环保型材料生产企业的优惠政策，另一方面，要对仍然继续生产非节能环保材料的企业进行限制，引导其调整产品供应结构。

附件：上半年全区商品房平均销售价格情况

上半年全区商品房平均销售价格情况（一）

（不含配套商品房）

单位：元/平方米